Инвестиции и заработок онлайн

Приобретение исторических особняков часто сравнивают с вложениями в антиквариат, который, как правило, с годами только дорожает.

Однако если речь идет о покупке с инвестиционными целями, параллель перестает выглядеть столь однозначной — благодаря пока ещё нестабильному положению дел на рынке недвижимости в целом, так и инвестиционной специфике сегмента особняков, где предложение, спрос, ценообразование — всё особое.

 Покупателей, которые заявляют об инвестиционных целях приобретения «особняка с историей», условно можно разделить на 3 группы:

К первой относятся компании, реже физические лица, для которых владение подобным объектом — элемент престижа, яркая краска в формировании своего финансового имиджа и бизнес-репутации. Лишь один факт в подтверждение того, что элемент этот имеет огромное значение: последнее, чем владельцы или арендаторы особняков жертвовали под самым жестоким натиском кризиса — это как раз адрес прописки.

Стоит отметить, что инвесторов этой группы (к которым могут относиться крупные международные корпорации, представители ТЭК, сервисные компании, ориентированные на высокобюджетных клиентов, и т.д.) часто отличает полное равнодушие к экономическим составляющим.

Вопроса «Сколько?» (читай — «Почём»?) они себе порой не задают вовсе, поскольку и от инвестиций ждут отдачи не с финансовой, а с репутационной окраской. Поэтому какие бы кризисные или посткризисные времена не стояли на дворе, каким бы ни был общий ценовой фон и ситуация в сегменте, для таких инвесторов вложения в особняк всегда выгодны.

 Вторая инвестгруппа — это компании, которые, приобретя особняк либо как дистресс-актив, либо не в самом лучшем, а то и в аварийном состоянии, действуют по одной из двух схем. Они или разрабатывают концепцию, приводят в порядок документацию, проводят реконструкцию и затем продают (профильному инвестору или конечному покупателю), или ограничиваются предпродажной подготовкой (в рамках которой ни о какой реконструкции речи уже не идет) и затем тоже продают. Согласно экспертным оценкам, во втором случае отдача от инвестиций может составить 10-15%, в первом заметно больше — 25-30%, однако сроки возврата денег непредсказуемы.

Например, потому, что на пути финансового процветания инвестора встанет множество согласований и обременений, ограничений и запретов — как федерального, так и сугубо московского характера. Или, например, потому, что хотя формула «Спрос превышает предложение» по сей день верна для рынка особняков, они все-таки товар штучный и довольно капризный в части поиска настоящего «своего» конечного покупателя.

 Третья группа инвесторов, считающаяся самой масштабной, — это те, кто приобретает особняки не для собственного размещения и даже не для перепродажи, а с прицелом на арендный бизнес.

Для них как можно меньшие сроки возврата инвестиций — вопрос, имеющий жизненно важное значение: максимум, на что они обычно готовы — 6-8 лет, хотя на деле часто приходится ждать куда дольше. Такой арендный бизнес считался прибыльным даже в кризис и, безусловно, выглядит привлекательным сегодня, когда постепенно восстанавливается экономическая активность и на рынок начинают возвращаться старые и приходить новые арендаторы, своим интересом потихоньку толкающие вверх ставки аренды. Однако до былой стабильности еще далеко, поэтому сохраняются инвестиционные риски, особо неприятные на фоне серьезного объема первоначально необходимых вложений.

Инвесторам второй и третьей группы необходимо как «Отче наш» выучить заповедь, гласящую: уровень инвестиционной привлекательности объекта недвижимости и заложенный в нем потенциал высокого дохода (который и интересует инвестора в первую очередь!) определяется пятью главными факторами.

Первый — местоположение (это понятие включает в себя не только престижность адреса, но и транспортную доступность, архитектурную среду, наличие парковок и т.д.).

Второй — состояние самого объекта (размеры, общий физический износ — он, кстати, должен составлять не более 60%, инженерные коммуникации, механическое оборудование и т.д.).

Третий — рыночная ситуация (отсутствие конфликта между спросом и предложением, растущая емкость рынка и т.д.).

Четвертый — наилучшее и наиболее эффективное использование объекта. Наконец, пятое — экономически разумная стоимость тех работ, которые необходимо провести для достижения конечного положительного результата.

Пятый — особенно важен, поскольку инвесторы, как правило, составляют самый оптимистичный для себя финансовый план-график, и их изначальная неготовность к тому, что жизнь наверняка подкорректирует бумажные расчеты, может обернуться инвестиционным крахом.

Впрочем, как бы пугающе не выглядели все эти рассуждения, инвестиционная статистика говорит в пользу особняков: скажем, если в Санкт-Петербурге, согласно недавним подсчетам, 90-95% покупателей особняков приобретают их для собственных нужд, то в Москве таковых только 40% от общего объема. А остальные 60% все-таки рассматривают вложения в особняки как выгодные, хотя и долгосрочные инвестиции.